• 2016-11-30 07:55:15 来源: 21世纪经济报道                                                    
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楼市第3轮收紧风暴“重袭”上海，秦红(化名)好心塞。“本来我们家要换房子的，现在也买不了。我们都计划好离婚买房了，结果出这个政策，又麻烦了。”11月29日，上海的秦红告诉21世纪经济报道记者，小夫妻俩从昨晚就开始很发愁了。

搁浅的换房计划

秦红所说的政策，是上海市住建委11月28日晚间公布的，政策规定，自11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的，或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

秦红和先生都是上海户口，各有一套小户型房子，俩人今年结婚，然而两个房子距离太远，又都较小，为将来孩子出生、方便双方的老人到上海照顾孩子，想把先生名下的一套40平米住房，换成附近的70多平米住房。

然而，按照政策，以户为单位计算，秦红和先生名下已有两套房，在上海不能再贷款买房。

为换房，两人计划的流程是:双方离婚成为单身，先生把名下40多平米的小房卖了，名下无房，然后再买房就成为首套房，买个70-80平米左右大点的房子，首付30%，卖房的钱足够支付。

于是，9月份，夫妻俩把卖房的信息挂到了中介。“9月中秋前后挺多人来看房，不过，到了10月以后就很少人来看房了。”秦红介绍。

彼时，正是国庆假期楼市进入调控期，有22个城市相继出台了限购措施。买房人开始进入观望期。

十一假期以后，房子没卖出，反倒是买房的中介不断来电话让秦红去看房。“中介成交量少了，很着急。”秦红说。

“最近我们看中的房子，其中两套房，70多平米，房东急着出手，一套降了5万，一套降了6万。”秦红说。

秦红介绍，去年其单身时花180万买了一套70平米的房，当时房价为2.5万元/平米，经过今年春节后一轮暴涨后，目前房价已飙升至5万多元/平米。“为买房，我们把上海几个区都看了。国庆以后，上海的房价基本没变，但是买的人少了，是有价无市。现在上海一般的房价是5万-5.5万，好点的地段要七八万，甚至上10万。”秦红说。

秦红介绍，按上海市规定，300万以上的房子属于非普通自住房，首付比例为70%，与之相对，300万以下普通自住房的首付比例为50%，“300万在上海只能买60平米的房。”

不过，实操中，中介会代为处理一些灰色交易。“中介可以让380万的房子评估时压下来做到290万，能减少90万左右，就由非普通自住房变成普通自住房。

“在实际交易中，这部分差价，如前面说的90万，买方要付现金。另外，由于总的房款少了，贷款也会相应减少，买房的负担也加重了。”秦红表示，“不过，可以把税降下来。

然而，上海在国庆期间时，出台了限购政策，而如今出台的是对买房人最致命的限贷新政。

“前天我们刚跟谈好的买家约好要下订金，对方纠结在中介费上，还没签约。结果政策出来，二套房的首付从30%，提高到50%，现金部分增加了40万，没法卖了。”秦红沮丧地说。

“现在我们的房子也没法买，在上海想改善置换房子，根本没可能了。”秦红说，“现在离婚后，还要半年后才能买房。就算离婚，我们俩都是贷款买房，按规定有住房贷款记录申请贷款，购买300万以上的非普通自住房，首付款比例70%，卖了小房子，也付不起大房的首付。”秦红说。

无奈的改善型需求

北京“930政策”出台后，整个市场出现了量价齐跌的现状，疯狂之后的北京房地产市场正趋于平静。然而，这种平静的背后，是许多刚需和改善型需求买房者的无奈。

胡婧(化名)便是这众多买房者中的一员。尽管手中已有一套小面积的房子，但因为想要孩子，胡婧需要置换一套更大的房屋。值得欣慰的是，在经历9月份的房价飞涨后，10月份的二手房市场房源和房价都还算稳定，在这样的市场环境下，胡婧也顺利地在自己心仪已久的小区内找到了一套符合自己期望的改善型二手房。本以为政策的出台给了她找到靠谱房源的机会，但当中介给她计算过价格后，胡婧才发现，这次政策的出台一下子让自己的买房首付多出100万，而正是这100万，将她彻底地阻隔在了换房的门外。

9月30日晚间，北京市建设局、规划局、工商局等六部门发布了8条楼市监管措施。按照规定，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。另外，新政后无论有无贷款记录，只要名下有房，均被认定为二套。

令胡婧郁闷的是，由于她先生名下有房，新政后，胡婧如果不想“假离婚”，无论如何也难逃二套房的命运。

由于这套房总价高达近千万，如何降低首付款?这是胡婧一家人目前最为头疼的事情。他们目前的选择是要么借钱，要么通过“假离婚”即房贷资格变成首套。

“父母思想很传统，他们坚决不同意我们假离婚。”胡婧无奈地告诉21世纪经济报道记者。然而，随着北京部分商业银行即将执行“认房又认贷”的政策，可以预见，未来胡婧即便说服父母同意“假离婚”也无济于事。