• 2016-11-25 09:41:56 来源: 中财网                                                    
查看原文
•                                             

国庆节前后的一波楼市调控政策，让很多热门城市的房地产市场有所降温，但是随着这些热点城市被戴上限购、限贷政策的“紧箍咒”后，却让周边中小城市的部分地块成为了房企眼中的“香饽饽”。

今天，福建一个名为南安的县级市，就出了这么一块轰动中国楼市的“香饽饽”。

小县城拍出“天价”土地

11月24日上午，泉州市下辖县级市南安2016P07地块举行拍卖会。最终，该地块被厦门兆丰合投资有限责任公司以成交总价2.76亿元竞得，折合成交楼面价达到14041.09元/㎡。

拍卖现场(图片来源:玖麦房产网)

如果不是当地人，单看这个数字可能没有什么概念，因为房价上万已经不是稀奇事。那就让我们来看看这幅地块的起拍信息，据悉，南安2016P07地块，位于南安石井镇淗江村，土地面积17902㎡，计容建筑面积(上限)19692.2㎡，起拍总价2800万元，起拍楼面价1421.88元/㎡。看到了吧，在经过激烈的竞拍后，一个二、三线城市下县级市的土地，竟然拍出如此高价，溢价率达到了惊人的887.5%。

把时间拉回到今年的10月12日，位于厦门东侧的南安水头镇两幅商住地块2016P09、2016P10迎来拍卖。最终，2016P09地块以3.41亿元被竞得，成交楼面价1274.77元/㎡，溢价率6.23%;而2016P10地块以2.935亿元被竞得，成交楼面价1292元/㎡，溢价率7.7%。

而在11月24日，位于厦门东的南安2016P07地块再次迎来土拍，时隔一个多月，与此前南安市10月份土拍的两幅地块不到10%的溢价率相比，拍卖价竟然有了翻天覆地的变化。

这不禁让人疑问:在这个面积只有2036平方千米的小小县级市，高达887.50%的溢价率能为拿地的企业带来多大的利润空间?

对此，易居智库研究总监严跃进向每日经济新闻记者表示，此次土地溢价率确实比较高。

值得注意的是，此次土拍的地点位于南安石井镇淗江村，紧挨厦门，而南安为福建省泉州市下辖的县级市，位于福建省东南沿海，晋江中游。

图片来源:玖麦房产网

记者查询南安市房地产信息网，发现南安市上月备案824套房，住宅565套，住宅面积5.75万㎡，均价5602元/㎡;而在本月，备案1360套，住宅1360套，住宅面积10.17万㎡，均价6139元/㎡。

奇怪的是，作为一个均价6000元/㎡的县级市，它的土地是如何拍出折合成交楼面价14041.09元/㎡的“天价”呢?

厦门限购，溢出效应明显

事实上，自厦门重启限购后，购房的门槛被进一步推高，此外，由于厦门的房价过高，一些刚需以及投资客也在不断外溢，这意味着厦门周边地区的楼市有望水涨船高。

厦门均和评估总经理王琦向每日经济新闻记者表示，厦门这边相对于周边是价格高地，溢价效应影响了它的“左邻右舍”。

王琦举例，受厦门溢价效应的波及，漳州角美区域已经在5~10年前就受其影响，特别是近5年的发展，房价和地价都发展到了比较高的阶段。

“而往晋江和厦门东北方向走，还是一个价格的洼地，还是有空间。”王琦讲道，“比如这次的土拍，就是溢价效应朝这个方向走”。

此外，除了厦门房价过高导致的溢出效应以外，厦门的限购政策也影响了周边地区。

严跃进向每日经济新闻记者表示，厦门限购以后，会使很多投资客投资其他项目，这方面泉州房地产市场是有优势的。“尤其对于泉州房地产市场来说，经济发展水平较好，产业也较发达，当地一些私人老板的购房资金相对来说也比较充裕，这都会使得此类项目被看好。”

据了解，厦门早期的投资客大多来自泉州，“厦门限购，造成了投资客的回流，”王琦讲道，“相对而言还有产业支撑，房价也较低，对房企而言风险较小”。

不过，虽然受厦门溢出效应的影响，严跃进指出，此次溢价率的水平还是比较夸张的。

“此前杭州某加油站用地溢价率非常高，但类似超过500%溢价率的用地其实还是很少的”，严跃进讲道，“这很可能是今年三四线城市中溢价最高的一块”。

而对于此次溢价过高的具体原因，严跃进表示，一方面是起拍价可能定价是比较低的，另一方是此类项目未来定位为高端项目，“所以很多房企看好，毕竟即便是这样的楼板价，如果项目营销得当，那么盈利空间还是会有的。”

对此，王琦也表示，由于价格相对比较低，总体而言，虽然土拍溢价超高，风险却是比较小的。“如果说存在一定问题的话，由于该地区前期没有什么炒作，所以可能缺少一些配套的设施”。

此外，每日经济新闻记者还了解到，该地块容积率大于1且小于或等于1.1，严跃进认为，容积率低，后续或有可能打造一些休闲度假的项目。“当然不排除会有类似别墅功能的项目，但肯定会植入旅游度假养老等概念，进而增加产品的溢价水平。”